ข่าว สงขลา

บ้านเจ้าของขายเอง-ขั้นตอนการซื้อขายบ้านผ่านนายหน้าแบบ Step by Step

ข่าว สงขลา

บ้านเจ้าของขายเอง-ขั้นตอนการซื้อขายบ้านผ่านนายหน้าแบบ Step by Step

บ้านเจ้าของขายเอง-ขั้นตอนการซื้อขายบ้านผ่านนายหน้าแบบ Step by Step วิธีง่ายที่สุดในการเพิ่มพูนความรู้ให้กับตัวเอง เพื่อเตรียมตัวไปซื้อขายบ้านแบบมีอาวุธครบมือ ก็คือศึกษาว่าอาชีพนายหน้านั้น เขามีหน้าที่ทำอะไรให้ลูกค้าอย่างเราๆ บ้าง ตามเรามาดูขัั้นตอนการซื้อขายบ้านผ่านนายหน้าแบบ Step-by-Step กันครับ

ขัั้นตอนการซื้อขายบ้านผ่านนายหน้า

1. ทำสัญญา

หากเลือกบริษัทนายหน้าที่น่าเชื่อถือได้แล้ว ขั้นตอนแรกที่ทุกคนต้องผ่านก็คือ การทำสัญญากับนายหน้าครับ ส่วนใหญ่บริษัทหรือนายหน้ามืออาชีพก็จะมีสัญญาเป็นรูปแบบมาตรฐานอยู่แล้ว นอกจากเราจะต้องอ่านและตรวจสอบข้อมูลทุกอย่างให้ถูกต้องแล้ว ขอแนะนำเพิ่มว่า อย่าลืมดูเงื่อนไขสัญญาบางข้อ ที่เรายกมาเป็นตัวอย่างด้านล่างนี้ด้วยครับ เพราะประเด็นเหล่านี้อาจจะมีรายละเอียดแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับข้อตกลง และเป็นประเด็นที่ค่อนข้างสำคัญ สามารถกระทบกับการขายบ้านของเราได้โดยตรง

ให้ดูว่าในกรณีที่นายหน้าสามารถจัดการให้ผู้ขายสามารถ ขายบ้านหรือที่ดินมือสองแปลงดังกล่าวให้แก่ผู้ซื้อในราคาสูงกว่าที่ตกลงไว้ในตอนต้น ผู้ขายตกลงให้จำนวนเงินส่วนที่เกินเป็นของนายหน้าหรือไม่ ถ้าสัญญาระบุว่าให้เป็นของนายหน้า เขาจะได้เงินส่วนต่างไปเต็มๆ

บางครั้งสัญญาจะระบุว่าเจ้าของต้องแต่งตั้งให้นายหน้าคนนี้ให้เป็นตัวแทนขายแต่เพียงผู้เดียว ห้ามมิให้นายหน้าผู้อื่นเป็นตัวแทนขายเป็นอันขาด ในระยะเวลาตามที่กำหนด ซึ่งถือเป็นวิธีป้องกันให้นายหน้าไม่มีความเสี่ยงถูกตัวเจ้าของเองหรือนายหน้าคนอื่นขายตัดหน้า ถ้าเราไม่มีปัญหาในจุดนี้ ก็ไม่ต้องกังวลครับ

2. กรณีผู้ซื้อ – เลือกทรัพย์ และขอ Pre Approval

สำหรับผู้ซื้อ อันดับแรก นายหน้าจะช่วยประเมินว่าคุณสามารถกู้เงินเพื่อซื้อบ้านได้เท่าไร และบ้านหรือคอนโดมือสองราคาประมาณไหนเหมาะกับกำลังทรัพย์ของคุณ รวมถึงคำนวณค่าผ่อนบ้านในแต่ละเดือนให้ด้วย จากนั้นผู้ซื้อก็จะเลือกทรัพย์ที่นายหน้ามีอยู่ (ตรงนี้นายหน้ามีหน้าที่หาทรัพย์ดีๆ มาอยู่ในมือให้ได้จำนวนเยอะที่สุด เพื่อเพิ่มโอกาสทางการขายและดึงดูดลูกค้า)

หลักการในการเลือกทรัพย์ให้ได้อย่างใจ คือเราควรพิจารณาจากสิ่งที่จำเป็นและขาดไม่ได้ที่สุดก่อน เช่น ต้องอยู่ทำเลนี้เท่านั้น คอนโดต้องติดรถไฟฟ้า บ้านต้องมีอย่างน้อย 2 ห้องน้ำและจอดรถได้ 2 คัน เป็นต้น เพื่อตีกรอบให้แคบลง หลังจากนั้นค่อยพิจารณาปัจจัยที่สำคัญรองลงไป อาจจะไม่ได้จำเป็นแต่มีความชอบส่วนตัว เช่น มีครัวไทยแยก ห้องอาบน้ำมีอ่างอาบน้ำ บริเวณสวนกว้างขวาง เป็นต้น

ระหว่างที่เรากำลังเลือกทรัพย์ให้ตรงตามสเป็คที่ตั้งไว้ นายหน้าก็จะเริ่มเดินเรื่องขอ Pre Approval กับธนาคารให้ผู้ซื้อ หรืออธิบายได้ง่ายๆ ว่า คือการประเมินจากทางสถาบันการเงินว่าเรามีคุณสมบัติครบถ้วนที่จะกู้เงินเพื่อไปซื้อบ้านได้หรือเปล่า เมื่อการยื่น Pre-approval ผ่านแล้ว เราก็จะรู้ว่าธนาคารจะปล่อยกู้ให้สูงสุดได้เท่าไร ซึ่งนั่นก็คือราคาบ้านสูงสุดที่เราสามารถซื้อได้ จากนั้นก็นำราคานี้ไปประกอบการตัดสินใจเลือกทรัพย์ในขั้นสุดท้ายอีกครั้งหนึ่ง

อย่าลืม! ตรวจสอบราคาบ้านและตลาดการซื้อขายบ้านในทำเลที่เราจะซื้ออีกครั้งหนึ่งด้วย และถ้าบ้านที่เราเลือกซื้อจะต้องปรับปรุงตกแต่งเพิ่ม อย่าลืมกันงบไว้เผื่อใช้ในส่วนนี้ด้วยนะครับ อย่ารีบร้อนซื้อมาในราคาสูงเกินไป

3. กรณีผู้ขาย – ประเมินราคาและแนะนำเรื่องซ่อมแซมตกแต่งบ้าน

สำหรับผู้ขาย นายหน้าจะเข้ามาช่วยประเมินราคาบ้าน และให้คำปรึกษาในการตั้งราคาที่เหมาะสม เขาจะบอกได้ว่าในทำเลนี้ สภาพบ้านแบบนี้ ควรตั้งที่เท่าไรจึงจะขายได้ นอกจากนี้ นายหน้ายังสามารถช่วยจัดหาผู้รับเหมามาปรับปรุงและตกแต่งบ้านให้ดูใหม่ สามารถขายได้กำไรดีขึ้น สภาพบ้านเวลาผู้ซื้อเข้ามาดูมีส่วนอย่างมากในการทำให้เราขายบ้านได้ราคาดีขึ้น ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขส่วนตัวของคุณด้วย หากรีบขาย ก็จำเป็นต้องตั้งราคาให้เท่ากับหรือต่ำกว่าราคาอสังหาฯที่ขายใกล้เคียงกันในขนาดและสภาพที่ใกล้เคียงกัน

อย่าลืม! เราควรตรวจสอบอีกครั้งด้วยตัวเองว่าราคาขายที่นายหน้าตั้งมาสมเหตุสมผลหรือเปล่า โดยเช็คราคาของทรัพย์อื่นๆ ในทำเลใกล้เคียงผ่านทางเว็บไซต์ Baania นอกจากนี้นายหน้าควรจะโปร่งใส แนะนำข้อมูลในการตั้งราคาให้กับคุณได้ อย่าตั้งราคาแพงเกินไป และอย่าลืมนำเรื่องค่าใช้จ่ายในการขายบ้านที่เราต้องเสียเพิ่ม เช่น ภาษีต่างๆ มาพิจารณาประกอบการตั้งราคาด้วยครับ

4. นายหน้าทำการตลาดเพื่อหาผู้ซื้อหรือหาทรัพย์เพิ่ม

ถ้านายหน้ามีทรัพย์อยู่แล้วแต่ยังไม่มีผู้ซื้อ ก็จะมีหน้าที่ไปทำการตลาดด้วยวิธีใดก็ได้ให้ขายบ้านได้ นั่นคือ ลงประกาศขายบ้านและคอนโด ทั้งออฟไลน์และออนไลน์ หรือหาช่องทางขายโดยวิธีใดก็ตามขึ้นอยู่กับเทคนิคและเครือข่ายของนายหน้าแต่ละราย ถ้านายหน้ามีผู้ซื้อเป็นลูกค้า แต่ยังหาทรัพย์ที่ตรงสเป็คไม่ได้ ก็จะมีหน้าที่ไปหาทรัพย์มาเพิ่มเติม

5. นายหน้าพาชมบ้าน

เมื่อผู้ซื้อเจอบ้านที่สนใจและอยากขอเข้าไปดูของจริง นายหน้าจะทำหน้าที่เป็นตัวกลาง นัดหมายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายเพื่อขอเข้าดูบ้าน โดยตัวผู้ขายเองจะไปด้วยหรือไม่ก็ได้ นอกจากอำนวยความสะดวกในการพามาดูบ้านแล้ว นายหน้าที่ดีก็จะให้คำปรึกษาในการจัดบ้านให้อยู่ในสภาพที่เหมาะกับการเปิดให้คนเข้ามาดูก่อนมีการนัดหมายด้วย ถ้าผู้ซื้อเจอบ้านที่ชอบแล้วอย่าลืมทำการตรวจสอบสภาพอาคารและปลวกด้วยครับ เพื่อให้แน่ใจว่าบ้านไม่มีปลวกมาสร้างรังอยู่ในตัวบ้านจุดที่เรามองไม่เห็น หรือไม่มีปัญหาโครงสร้างบ้านอื่นๆ

6. เสนอราคาและต่อรองราคา

เมื่อเลือกแล้วว่าอยากซื้อบ้านหลังนี้ เราก็ต้องทำการเสนอราคาไปยังผู้ขาย ซึ่งตรงนี้นายหน้าจะเป็นตัวกลางช่วยเจรจาต่อรองราคาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายให้พอใจทั้ง 2 ฝ่าย หากตกลงราคากันได้แล้ว ผู้ซื้อจะสามารถวางมัดจำก้อนแรกเป็นจำนวน 0.025% ก่อนได้ (จากเงินมัดจำ 10%) เพื่อเป็นการจองทรัพย์ไว้ แต่ถ้าหลังจากนี้มีคนมาเสนอราคาแก่ผู้ขายที่ดีกว่า ผู้ขายมีสิทธิปฎิเสธการขายให้ผู้ซื้อและคืนเงินมัดจำได้ หลังจาก 5 วัน ผู้ซื้อต้องวางมัดจำที่เหลืออีก 9.075% หลังจากวางมัดจำก้อนนี้แล้วจะไม่สามารถปฎิเสธการขายได้

7. กรณีผู้ซื้อ – เดินเรื่องขอกู้และเตรียมโอนอสังหาริมทรัพย์

เมื่อตกลงซื้อขายและวางมัดจำกันเสร็จเรียบร้อย นายหน้าจะช่วยเตรียมเอกสารประกอบการโอนทรัพย์และการจดจำนอง และประสานกับธนาคารเพื่อขอกู้เงินให้กับผู้ซื้อ หรือ Full Approval หลังจากเดินเรื่องขอกู้ผ่านแล้ว ธนาคารจะส่งหนังสือสัญญา (Loan Contract) ให้เราเซ็นสัญญา โดยอาจจะต้องเข้าไปเซ็นที่ธนาคารต่อหน้าเจ้าหน้าที่พร้อมหลักฐานแสดงตน หรือบางธนาคารก็ให้เราเซ็นเองแล้วส่งเอกสารกลับไปได้ เสร็จแล้วทนายของทั้ง 3 ฝ่าย คือ ธนาคาร ผู้ซื้อ และผู้ขาย ก็จะนัดวันทำสัญญากัน ผู้ซื้อมีหน้าที่เพียงเตรียมเงินที่ต้องจ่ายไว้ให้พร้อม และไปยื่นให้ทนายจัดการต่อในวันนั้น ถ้าเราใช้บริษัทนายหน้าในการซื้อขาย เขาก็จะมีทนายมาดูแลให้ครับ

8. กรณีผู้ขาย – คำนวณค่าใช้จ่ายและเตรียมเอกสารซื้อขายและโอน

ในฝั่งของผู้ขาย นายหน้าก็มีหน้าที่ให้บริการแก่ผู้ขายเพื่อให้การซื้อขายเกิดขึ้นจนสิ้นสุดเช่นกัน เช่น ช่วยคำนวณค่าธรรมเนียมและค่าภาษีที่ต้องเสียจากการขาย หรือตรวจสอบเอกสารการซื้อขาย และการโอนอสังหาริมทรัพย์

9. จ่ายค่านายหน้า

ขั้นตอนสุดท้ายหลังจากที่การซื้อขายบ้านหรือคอนโดเสร็จสิ้นแล้ว ก็คือการจ่ายค่านายหน้า โดยบริษัทส่วนใหญ่จะคิดที่ 3% ของราคา ส่วนรายละเอียดปลีกย่อยก็จะเป็นไปตามสัญญาที่ตกลงกันตั้งแต่แรกครับ

Comments

แสดงความคิดเห็นที่นี้

Powered by Facebook Comments

More in ข่าว สงขลา

โรงงานผลิตกล่อง

adminมิถุนายน 18, 2022
Profender ราคาถูก

profender ราคาถูก

adminพฤษภาคม 22, 2022
วัคซีน โรคปอด

วัคซีน โรคปอด

adminเมษายน 1, 2022
เทปกาวย่น

เทปกาวย่น

adminมีนาคม 16, 2022

adminมีนาคม 9, 2022
เว็บสล็อตอันดับ 1

เว็บบาคาร่าอันดับ1 ทางเลือกเกมพนัน ที่ได้รับความนิยมสูงสุด

adminมีนาคม 8, 2022

Luxury Hotels in Zhengzhou

adminกุมภาพันธ์ 13, 2022

Dusit Thani Laguna Phuket – Relax in the Sun

adminกุมภาพันธ์ 13, 2022

Dusit Thani Krabi Beach Resort

adminกุมภาพันธ์ 11, 2022