บ้านเดี่ยว ราคา 2 ล้าน-กู้บ้านผ่าน ไม่ได้หมายความว่าจะ ซื้อบ้านไหว

บ้านเดี่ยว ราคา 2 ล้าน-กู้บ้านผ่าน ไม่ได้หมายความว่าจะ ซื้อบ้านไหว

บ้านเดี่ยว ราคา 2 ล้าน-กู้บ้านผ่าน ไม่ได้หมายความว่าจะ ซื้อบ้านไหว บ่อยครั้งที่เราเห็นคนใกล้ตัวคิดจะซื้อบ้าน จากที่ทีแรกตั้งงบประมาณไว้ 3 ล้านบาทก็คิดว่าพอสมควรแล้ว แต่พอเขาศึกษาบ้านมากขึ้นเรื่อยๆ เข้าโครงการนี้ออกโครงการนั้น วิ่งวนไปอยู่สักพักหนึ่ง งบประมาณซื้อบ้านที่ตั้งไว้ทีแรกที่ 3 ล้านบาท ก็ขยายขึ้นไปเป็น 4-5-6 ล้านตามลำดับในระยะเวลาอันสั้น แล้วก็ไปหยุดอยู่ตรงงบประมาณสูงที่สุดที่พอจะกู้ธนาคารผ่านได้ โดยลืมไปเลยว่าตัวเองตั้งงบไว้ทีแรกเพียง 3 ล้านบาท … ยิ่งกู้บ้าน 100% จับเสือมือเปล่ายิ่งดี เพราะยังสามารถเก็บเงินก้อนเอาไว้ซื้อเฟอร์นิเจอร์ ตกแต่งเข้าบ้านได้ หรือบางรายหนักไปกว่านั้น ขอกู้เกินราคาบ้าน โดยส่วนเกินยอมให้ธนาคารคิดดอกเบี้ยแพงหน่อยไปเป็น​ “ค่าตกแต่ง” จะได้ไม่ต้องเสียเงินก้อนในการตกแต่งบ้านด้วย ด้วยเหตุผลที่ว่า “ฉันกู้ผ่าน”

จริงๆประโยคที่ว่า “ฉันกู้ผ่าน” กับ “ฉันซื้อไหว” มันไม่ได้มีความหมายเหมือนกันนะครับ หลายๆคนชอบคิดไปเองว่าสองประโยคนี้มีความหมายเดียวกัน หรือไม่ก็หลงอยู่ในประโยคแรกแต่ไม่ได้คิดถึงประโยคที่สอง ด้วยเมฆหมอกที่มาบังตาจากความอยากได้อยากมีเกินกำลัง ของมันแน่อยู่แล้วครับว่า บ้านเดี่ยวราคา 5 ล้านบาทส่วนใหญ่ย่อมดีกว่าทาวน์เฮาส์ราคา 3 ล้านบาทอยู่แล้ว … “กู้ผ่าน ผ่อนได้ เดี๋ยวเงินเดือนก็ขึ้น ได้โบนัสมาก็โปะ ปีสองปีแรกรัดเข็มขัดหน่อย ปีต่อๆไปก็ผ่อนสบายๆแล้ว” คงจะเป็นเสียงในใจของคนหลายๆคน ที่ลืมคิดไปว่าหากเศรษฐกิจไม่ดี รายได้ไม่เพิ่ม บริษัทที่ทำอยู่ลดพนักงาน หรือไม่จ่ายโบนัสจะทำอย่างไร? … ถ้ามีเงินเก็บ สามารถหยิบมาใช้ได้ หรือขยันทำงานมากขึ้นรับงานพิเศษ หาทางเอาตัวรอดได้ก็แล้วไป แต่ถ้าวินัยทางการเงินไม่พอ หรือเศรษฐกิจหดตัวแรงๆ เงินช๊อต อาจจะนำมาสู่การยึดทรัพย์เพื่อชำระเงินกู้ได้นะครับ ไม่เช่นนั้นเราคงไม่เห็นธนาคารเอาบ้านมือสองมาขายทอดตลาดกันอยู่บ่อยๆหรอก … หลายคนยิ่งไปกว่านั้น กดเงินสดดอกเบี้ย 20-28% มาใช้ โดยไม่รู้ว่ายิ่งเป็นการขุดหลุมฝังตัวเอง

เรามาลองรู้จักคำว่า “พอดี” กันบ้างดีไหมครับ? แต่ก่อนที่ผมจะพาไปรู้จักนั้น เดี๋ยวผมจะหยิบยกตัวเลขทางสถิติมาให้เห็นกันก่อน เพื่อที่จะได้เข้าใจภาพรวมคร่าวๆของบ้านเมืองเรา ซึ่งเป็นสาเหตุที่ผมตัดสินใจเขียนบทความชิ้นนี้ขึ้นมา … ข้อมูลประกอบ รายงานนโยบายการเงิน เดือนมีนาคม 2557 โดย ธนาคารแห่งประเทศไทย

นี่เป็นตัวเลขล่าสุดของ หนี้สินภาคครัวเรือนต่อ GDP ซึ่งแสดงให้เห็นว่าครอบครัวไทยมีความสามารถกู้เงินมาใช้จ่ายได้เก่งมาก ภายใน 3 ปีก็ทำให้หนี้สินครัวเรือนพุ่งจาก 63% ก่อนปี 2554 จนเฉียด 80% ในช่วงไตรมาส 3 ของปี 2556

ต่อมาเป็นตัวเลข NPL หรือหนี้เสียจากสินเชื่อเช่าซื้อรถยนต์ (ซื้อแล้วผ่อนไม่ไหว) ที่มีแนวโน้มในขาขึ้นชัดเจน จาก 10,000 กว่าล้านบาทพุ่งไปเกือบแตะ 25,000 ล้านบาทในเวลาเพียง 3 ปี

ดูตัวเลขแล้วก็หนาวๆร้อนๆเนอะ หลายๆคนเห็นแล้วก็อาจจะโทษนู่นโทษนี่ ต่อว่านโยบายรถคันแรก ต่อว่าบัตรเงินสด ต่อว่าโฆษณาที่ทำให้ดูเหมือนว่าการกู้เงินเป็นเรื่องที่ง่ายมาก ขับรถเข้าไปปุ๊บได้เงินออกมาปั๊บ ยังมีรถใช้อยู่ แต่ลืมต่อว่าไปอย่างหนึ่ง … “ตัวคนกู้” นั่นเอง … ของอย่างนี้มันตบมือข้างเดียวไม่ดังหรอกครับ สถาบันการเงินหลายๆแห่งชอบโทรมาชวน ให้ทำบัตรบ้าง กดเงินบ้าง กู้รถ กู้บ้านเกินกำลังบ้าง แต่ถ้าตัวคนกู้ไม่เอาด้วยเสียอย่าง เขาก็ไม่มีสิทธิ์มาบังคับให้คุณจับปากกาเซ็นชื่อลงในเอกสาร ธุรกรรมทางการเงินก็คงจะไม่เกิดขึ้น ซึ่งผมเชื่อว่าสาเหตุหนึ่งคงจะมาจากการที่หลายๆคนมีความรู้ในเรื่องนี้น้อยเกินไป ว่าใช้จ่ายอย่างไรเรียกว่า “ไหว” และใช้จ่ายอย่างไรเรียกว่า “ไม่ไหว”

การที่เราจะหาคำว่า “พอดี” ได้นั้น เราก็ต้องมารู้จักความหมายของ “ฉันกู้ผ่าน” กับ “ฉันซื้อไหว” เสียก่อน

• ฉันกู้ผ่าน หมายความถึง จำนวนเงินที่ธนาคารคิดว่าสามารถทำกำไรจากคุณในความเสี่ยงที่เขายอมรับได้ (ไม่ใช่คุณยอมรับได้)
• ฉันซื้อไหว หมายความถึง จำนวนเงินที่คุณสามารถจ่ายได้โดยไม่สร้างเดือดร้อนต่อตนเองและคนรอบข้าง

เงินกู้ก็เหมือนมีด ใช้ดีๆก็เกิดประโยชน์ ใช้ผิดก็อาจจะเฉือนทำร้ายตัวเองรวมถึงคนที่อยู่รอบๆเราได้ด้วย ดังนั้นธนาคารพาณิชย์จึงถูกตั้งเกณฑ์ขั้นต่ำในการปล่อยสินเชื่อขึ้นมา จากตัวเลขที่เรียกว่า “อัตราส่วนรายได้ต่อภาระจ่ายชำระหนี้” หรือ DSCR: Debt Service Coverage Ratio ซึ่งคำนวนจากการเอาเงินได้มาหารภาระที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือน เช่นเงินเดือน 50,000 บาท ผ่อนชำระหนี้ 10,000 บาท ก็เรียกว่ามี DSCR = 5 เท่า โดยตัวเลขนี้ในเหตุการณ์ทั่วไปจะถูกกำหนดไม่ให้ต่ำกว่า 2 เท่า ก็คือเงินเดือน 50,000 บาท ผ่อนชำระหนี้ได้สูงสุด 25,000 บาท นั่นเอง

ทีนี้เรามาดูอัตราเฉลี่ยของประเทศไทยกันบ้างนะครับ ตรงนี้เป็นตัวเลขที่รวมรวบยอดประชากรทุกฐานะตั้งแต่มหาเศรษฐีจนถึงชนชั้นกลางที่สามารถกู้บ้านผ่านได้ ปรากฏว่ามีอัตราส่วนรายได้ต่อภาระจ่ายชำระหนี้ (DSCR) อยู่ที่ 4.4 เท่าโดยเฉลี่ย คิดง่ายๆก็คือ มีเงินเดือน 44,000 บาท ผ่อนชำระหนี้ 10,000 บาท เหลือ 34,000 บาท เอาไว้ใช้จ่ายในแต่ละเดือนรวมถึงจ่ายภาษีรายได้ส่วนบุคคลด้วย ซึ่งผมก็เห็นว่าเป็นตัวเลขที่ค่อนข้างเหมาะสม สามารถใช้จ่ายกันได้อย่างสบายๆ ไม่เกินตัว

สำหรับบางคนไม่ใช่อย่างนั้นนะสิครับ สมมุติว่านายเปี๊ยกมีรายได้ 50,000 บาทต่อเดือน (600,000 ต่อปี) อยากได้ทาวน์เฮาส์ราคา 2 ล้านบาท ผ่อน 20 ปี ดอกเบี้ย 6% ก็จะอยู่ประมาณ 15,600 บาทต่อเดือน เหลือใช้ 34,400 บาทต่อเดือน (คิดเป็น DSCR = 3.2 เท่า) – คำนวณสินเชื่อด้วยโปรแกรมจากธนาคารอาคารสงเคราะห์

แต่พอเปี๊ยกดูบ้านไปๆมาๆ อ่านรีวิวจาก ThinkofLiving.com แล้วก็เห็นว่าข้างๆโครงการนี้ก็มีบ้านเดี่ยวอยู่ห่างไปไม่ไกล ในราคา 3.2 ล้านบาท ผ่อน 20 ปี ดอกเบี้ย 6% ก็จะต้องจ่าย 24,900 บาทต่อเดือน เหลือใช้ 25,100 บาทต่อเดือน อัตราส่วน DSCR ลดลงเหลือ 2 เท่าเศษ ซึ่งเปี๊ยกเองก็สามารถกู้ผ่านได้อยู่

สายตาที่เคยมองทาวน์เอาส์ก็ถูกความฝันของบ้านเดี่ยว 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ พร้อมสวนรอบข้างมาแทนที่ ลืมไปเลยว่าตัวเองเคยตั้งงบไว้ไม่เกิน 2 ล้านบาทเพราะ “กู้บ้านเดี่ยวผ่าน” ก็เลยเทใจมาที่บ้านที่ใหญ่กว่า ตั้งใจว่าจะรัดเข็มขัด ลดค่าใช้จ่ายอย่างอื่นเอา

บังเอิญเปี๊ยกลืมไปว่าเงินเดือนแต่ละเดือนก็ต้องถูกหักภาษีไปนะ ต้องส่งประกันสังคมด้วยนะ หากเดือนไหนป่วยก็ต้องไปหาหมอด้วยนะ ประกันรถยนต์ก็ต้องจ่ายทุกปีนะ … แล้วพออยู่บ้านเดี่ยวค่าใช้จ่ายการดูแลบ้านก็ต้องเพิ่มขึ้นเป็นเงาตามตัว ไหนจะดูแลรักษาต้นไม้ ตัดหญ้ารอบบ้าน จ่ายค่าส่วนกลางที่มักจะแพงกว่าโครงการทาวน์เฮาส์ทั่วๆไป … ยิ่งไปกว่านั้นก็ไม่ได้คำนึงถึงเหตุการณ์สุดวิสัย ที่เปี๊ยกไม่อาจคำนวณได้ ยกตัวอย่างเช่นปัญหาเศรษฐกิจโลก อุบัติเหตุ หรือเหตุภัยพิบัติทางธรรมชาติ ไม่มีเงินก้นถุงเหลือมาใช้จ่ายในส่วนนี้

บ้านนั้นจัดเป็นการลงทุนก็จริงอยู่ เป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่ามากขึ้นก็จริงอยู่ แต่เราก็ไม่ต้องคิดไปว่าเราจะอยู่บ้านที่เราจะซื้อนี้ไปจนตายนะครับ … คนส่วนใหญ่มักคิดอย่างนั้น แต่แท้จริงแล้วบ้านสามารถขายเปลี่ยนมือและไปหาที่ใหม่ได้ตลอดเวลา ตราบใดที่เรามีสตางค์พอก็สามารถขยับขยายได้ … แต่สิ่งที่จะทำให้เรามีสตางค์ไม่พอนั้น ก็คือ “ดอกเบี้ย” คนเรากู้ธนาคารมักจะลืมเรื่องดอกเบี้ย หรือเงินจ่ายเปล่าๆนั้นไปเลย

• ทาวน์เฮาส์ 2 ล้านบาท ผ่อน 20 ปี ดอกเบี้ย 6% ผ่อนเดือนละ 15,600 บาท รวมต้องจ่ายทั้งหมด 3.744 ล้านบาท เป็นดอกเบี้ย 1.744 ล้านบาท
• บ้านเดี่ยว 3.2 ล้านบาท ผ่อน 20 ปี ดอกเบี้ย 6% ผ่อนเดือนละ 24,900 บาท รวมต้องจ่ายทั้งหมด 5.976 ล้านบาท เป็นดอกเบี้ย 2.776 ล้านบาท

คิดหยาบๆ ปีแรก 3.2 ล้านบาท ดอกเบี้ย 6% ตกเดือนละ 16,000 บาท … นี่คือเงินที่เสียไปฟรีๆนะครับ ไม่ได้ลดต้นนะ แต่เป็นส่วนกำไรของธนาคารต่างหาก

ผมเข้าใจว่าทุกคนอยากได้บ้านในฝัน แต่ถ้าเราซื้อบ้านอย่างมีสติอยู่ด้วยความพอดี ปัญหาการเงินหลายๆอย่างก็คงจะไม่เกิดขึ้น ซึ่งถ้าเกิดขึ้นแล้วธนาคารเขาก็ไม่ได้มาเดือดร้อนกับคุณด้วยนะครับ ดอกเบี้ยวิ่งทุกวัน ขนาดน้ำท่วมกรุงเทพฯปี 54 หลายคนขอประนอมหนี้หยุดผ่อนได้ 3 เดือน แต่ดอกเบี้ยก็ยังไม่หยุดเดินนะ คิดทุกเม็ด ถ้าผ่อนไม่ไหวก็จับบ้านไปขายทอดตลาด หรือรีไฟแนนซ์ที่ยืดเวลาผ่อนนานขึ้น ให้คุณจ่ายต่อก้อนน้อยลงแต่เขาก็ได้ดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นเหมือนกัน

ความพอดีที่ดีที่สุดสำหรับแต่ละคนนั้นคงไม่ใช่อัตราส่วนใดๆที่คนอื่นเป็นผู้กำหนดขึ้น หรือเป็นสัดส่วนค่าเฉลี่ยประชากร มันแทนกันไม่ได้ครับ เพราะบริบทต่างกัน แต่ละคนมีภาระไม่เท่ากัน มีลักษณะการใช้ชีวิตแตกต่างกัน มีความพอใจในความมั่นคงไม่เท่ากัน ดังนั้นเกณฑ์ที่ดีควรจะเป็นเกณฑ์ที่ไม่ได้กำหนดลงไปอย่างเฉพาะเจาะจง … อย่างเช่นคำถามที่ผมชอบใช้

หากคุณมีความคิดแม้แต่แว๊บเดียวว่า “ฉันจะจ่ายไหวไหม?” นั่นแหละครับ สรุปได้เลยว่า “คุณจ่ายไม่ไหว” แต่กำลังหาเหตุผลมาสนับสนุนความเกินพอดีของตนต่างหาก